[摘要] 库存如何去除？市场将走向何处？泡沫会否重现？银行有何表现？中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为明年五大任务之一，房地产再一次成为市场关注的焦点。
库存如何去除？市场将走向何处？泡沫会否重现？银行有何表现？中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为明年五大任务之一，房地产再一次成为市场关注的焦点。
对于“去库存”，某大行房贷部门负责人日前在接受记者采访时表示，防范房地产信贷风险仍是今后业务开展的主要基调。在这一背景下，会更强调对个人住房按揭贷款的支持。
“‘去库存’对于银行而言，应该说是利好。”中行国际金融研究所研究员李佩珈表示，“中央经济工作会议重点针对房地产行业提出‘去库存’，将在一定程度上降低与地产库存相关的金融风险，这其中就包括信贷风险。”
个人住房信贷需求将进一步增加
从中央经济工作会议来看，“去库存”将通过多种途径来实现：帮助农村居民在城市买房；鼓励房地产开发企业降低房价；推动房地产企业整合；撤销对房地产市场的过时限制性措施以及更积极的财政政策和更灵活的货币政策等。
毫无疑问，随着住房需求的增加，个人住房按揭贷款的需求也将相应出现增长。李佩珈就表示，这其中不仅包括改善性住房和异地住房需求，还包括农民住房需求，而后者更是这次“去库存”的主力军。
事实上，考虑到农民资金实力有限，对信贷资金的需求将更为强烈。
然而对于银行来说，满足这部分需求尚存较大障碍。某大行相关负责人说，从贷款规定来看，农民申请房贷大的问题是没有稳定的现金收入。
记者从相关渠道了解到，为加快农民进城购房扩大住房消费，部分地区金融监管部门已经准备出台具体的指导意见。
“通过金融创新，推出更适于农民自身情况的信贷产品或是有效的解决办法。”李佩珈认为。
在采访中，记者了解到，今年以来，多家银行机构均试点推出包括宅基地0元/平方米[港南区]宅基地0套在售抵押贷款在内的农村产权抵押贷款业务。一些专家也建议，一方面要增加农民收入，提高农民购买力；另一方面，政策上应给予更多的支持，用以改善农民的现金流状况。
在很多地区，房地产贷款规模占银行各项贷款比重较高，相应的对资产质量的影响也较大。面对这一现实情况，银行能否继续加大对该行业的信贷规模，特别是对个人住房贷款的投放有明显提升？
相关业内人士分析认为，政策导向将令银行未来在住房信贷的投放上有所倾斜，但从审慎经营的角度出发，在投放的速度和力度上，不会表现那么明显。
开发贷短期或难增加
对房地产开发企业影响为直接的是，“去库存”将加快资金回流。由此，银行信贷资金的偿还将得到一定程度的保障。
如房地产开发贷质量特别是三四线地区出现好转，银行能否增加开发贷规模呢？
对此，一些业内人士均表示：可能性不大。相关业内人士也向记者证实，为防控风险，在部分地区，特别是已出现房地产泡沫的三四线城市仍会继续执行限贷政策。短期来看，这些地区的开发贷规模将维持收缩状态。
去年开始，接连有江苏、浙江、福建等地区房企因资金链断裂而倒闭，这也使银行放贷更为谨慎。
“有融资需求的房企有很多，但真正获得贷款的企业十分有限。”某银行负责人说，在房企的选择上，我们明确要求贷款企业能够确保资本金到位，贷款项目要市场前景良好，符合潜在购买群体的消费需求。
李佩珈提到，对于“去库存”所能产生的影响，我们也有所担心——地方政府和房企在落实这一政策时会不会“走样”，令新的泡沫出现。这一问题应该引起警惕。
事实上，考虑到“去库存”任务的繁重，地方政府和房企“注意力”或更集中。
华融证券此前的研究报告指出，商品房库存约68.69 亿平方米，库存消化周期达5.7年。
相对于一线城市而言，购房需求有限的三四线城市，将面临更为严峻的“去库存”压力。
一些地区已开始行动。河南省人民政府办公厅稍早前发布《关于促进农民进城购房扩大住房消费的指导意见》，鼓励有条件的县（市、区）政府对农民和外来人员进城购买首套商品住房，给予一定比例的购房补贴，或由当地财政对购房者按所购房屋缴纳契税额度的适当比例给予购房补贴。2015年至2017年，省级财政每年安排不少于3亿元资金，对政策落实较好的县（市、区）给予奖补支持。
李佩珈表示，虽然短期内开发贷规模大幅增加的可能性不大，但在市场进入平稳健康发展后，规模扩大会出现。
房地产市场将走向何处
房地产行业开始逐渐回暖。国家统计局新数据显示，今年1至11月，房地产开发投资额达到87702亿元，同比名义增长1.3%。
一线城市土地出让价格的高企，更在一定程度上说明房地产开发市场的火热。以北京为例，2015年，北京市土地出让金突破2000亿元，创下历史新高。似乎“回暖”已成为这轮房地产市场行情的一个注解。对于未来市场的走向，李佩珈认为，房地产市场今后将更趋理性，这也有助于其平稳发展。
除土地成交价格上升外，临近年关，房地产成交量也开始活跃。诸如北京、深圳等热点城市房价仍在上升，部分三四线城市房价也开始止跌。李佩珈分析称，“去库存”必将分流一二线城市的购房需求。需求的下降将有助于房价的回调。
从目前来看，“去库存”任务的落地或早于预期。甘肃、四川、安徽、山西已相继取消了限购，为“去库存”任务的执行创造了必要的前提条件。
一些专家表示，在具体措施上，通过扩大政府购买是“去库存”的可能路径之一。明年政府收购力度将加大，重点体现在打通商品房市场和棚改安置房、公租房和租赁市场。
住建部相关负责人此前曾表示，稳定房地产市场，关键是增加住房消费需求。以住房公积金制度为基础，设立政策性住宅金融机构（或可定名为国家住房银行），是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。
一些业内人士分析认为，国家住房银行设立的条件已经基本具备，还需要顶层设计。在刺激房地产有效需求的背景下，国家住房银行的推出将只是时间问题。
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