[摘要] 买房可以说是市民生活中的一件大事，每个家庭都希望把钱用在刀刃上，买一套物有所值的好房子。特别是随着各项利好政策的陆续出台，很多此前被抑制的市场需求得到释放，市场活跃度快速提升。怎样才能选购一套让人满意的住宅？淡市到底适不适合换房置业？记者总结房屋交易的八个基本定律，为读者购房提供参考和指导。
定律五 房产税可以通过买卖交易补偿
眼下对于买家，还有一个心理负担，就是觉得税少时没买，税多时再买，岂不亏了？谈到这个问题，首先需要对房产涉及的税做区分。目前的房产税分为流转税和持有税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。房产税只对出租物业，物业税尚未开征。现在的税收调整重点是打击投机炒楼，对于自用者来说影响不大。此外，即便是上市流转，只要有足够的耐心，总是可以通过多方询价，将这点税费在买卖交易中完成补偿。
定律六 空置的房子要马上出租
经常听人这么说：“我现在有三套房子，两套空着。”乍一听觉得有些不可思议，实际情况还真是这样。有些人认为出租收的租金还抵不了银行利息，有些人就是在等待装修和想卖房子之间徘徊。
李先生于2013年投资购买了一套位于津滨大道附近的一套90平方米两居室，由于考虑卖出，房子一直处于未装修状态。但该区域内二手房源供应相对较多，房屋一直没有成交。11月底，李先生接到中介打来的电话，称有一家人正在寻找毛坯房作为仓库，咨询其是否愿意将房子出租，租金价格在每个月600元。尽管价格相对较低，但终李先生决定先出租一段时间，“新房前两年的供暖费都已经交了，每个月近200块钱的物业费也交着，都是成本。而且出租毛坯房不用准备家电和家具，省事一些。”
张玉分析认为，无论房子的是高还是低，都要选择马上出租，决不能让房子空着，空着就是损失。此外，租房不要选择豪装，因为这与租金价格不成正比，尤其是在淡市时。
定律七 换房不受淡旺市影响
2015年10月份以来，改善性需求逐渐成为市场活跃的主角，特别是在二手房市场表现抢眼。在业内看来，“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的三元格局正在加速形成。但也有不少准备换房的人处在观望情绪中，迟迟不敢出手。
业内人士认为，对于那些有换房需求的购房者来说，无需过多考虑淡旺季的因素。一般来说，自住型的购房需求不会受到市场大形势影响，比如婚房、改善住房条件等。在同一地段中，如果居住产品已经落后，而又有换房的打算，在市场预期不会变化太大的情况下，应该卖掉房子，将它变现为资金，这意味着更多的机会。
这个规律主要适用于非投机的自住房。“不管房地产市场是买方市场还是卖方市场，对于需要换房的购房者来说，他自身都涉及一个买卖身份的转变。因此整体情况对个人的影响不会特别大。如果在卖房时让渡了部分利益，那么在购房时也会相应地有所，因此心理落差不用过大，重要的是寻找到适合自己的房源，满足换房需求。”
定律八 二手房应珍惜每个交易机会
在房屋交易中，经常会出现买家和卖家因价格谈不拢而相互僵持的局面，张玉在接受采访时表示，在她的实际工作中，遇到的这类情况几乎会占到交易总数的30%。“很多人打算卖房来到中介后，工作人员会根据其房源所在区域成熟度、区域供应量、楼盘年份以及房源本身的情况做一个评估，给出一个市场相对认可的价格。但在实际交易过程中，除了特别着急卖房的人以外，大多数房主都会选择在这个价格上提高一些。”而对于买方来说，购房之前会对自己感兴趣的区域房源多方询价，并希望购买价格能更接近自己的心理预期，这就形成了一个买卖双方博弈的情况。
“以海光寺附近的一处老小区房源为例，一位卖家39平方米的独单挂牌价格定为85万，尽管期间有不少人来商量价格，但是房主就坚持一分不少。直到房源进入市场4个月之后，房主才意识到自己的价格超出市场预期，终通过调整，以80万的价格成交。”张玉分析称，二手房选择出手时机要紧随市场行情。在市场不被看好的情况下，卖家要特别珍惜交易机会，因为这时卖家比买家多，成交量萎缩。如果买家叫价不是很离谱，千万不要吊起来不卖。一旦错过机会，损失更大。
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