[摘要] 目前，关于该“地王”，大家关注两点，一是楼面价达到10万元，未来新房售价或超过15万元，而周边豪宅盘在售单价仅7万~9万元，财务账怎么算？
对于该“地王”，大家关注的其次就是类似于融信这样杠杆率高、风格激进的开发商，“不计成本”拿地，其背后还有什么逻辑。
2012年~2015年，融信的负债率较高，但自今年以来，融信在上海、杭州等城市土地拍卖中耗资总额已超340亿元。
融信操持的就是多渠道融资，推动资产扩张和资本运作。首先，多渠道融资可以置换其2015年以前贷款和信托高达11.7%的综合融资成本；其次，融信在“杠杆+通道”金融创新大行其道，而管理层还没有堵住“一行三会”间的监管空白之前，借助背后有多方基金、夹层和资本工具等带来的难得机会，扩张资产的同时降低杠杆率，降低报表风险；再次，京沪深中心区地块是再好不过的融资工具，融信也能享受房价和地价上涨带来的每股净资产上涨和企业业绩改善。
在货币宽松、资产安全边际收窄的背景下，除非取消土地“招拍挂”，否则将无法杜绝京沪深等超大城市中心区刷新“地王”之景象。
资本运作也好，高负债支持规模扩张、利用金融创新工具也好，虽无可厚非，也不能被贴上道德标签，但合法透明“四字方针”要贯彻到位。一则资金来源要合法合规，不能让储蓄和理财资金借助层层通道和加杠杆，成为大股东资本运作的工具；二则资金来源、杠杆水平、利益关系人、风险准备要阳光化，要接受一行三会联合监管。
事实上，沪上“新地王”未来产品不管怎么设计和定价，都是是要卖给富豪的，这是楼市需求分层的体现。但是，土地是国有的，出让金要拿来做公共服务，如建设保障房、用于基础教育和医疗。类似于京沪深等超大城市，中心区甚至整个市域范围“豪宅化”也不奇怪，这是都市圈时代的必然结果。政府要做的是，通过轨道交通、公共服务均等化，将人群和楼市购买力疏散到都市圈内非核心城市。由此，只要不发生金融风险，类似静安区“地王”多出一些也没什么，只要政府用好这些可观的土地出让金，让普通百姓能在大上海落脚和扎根就好了。
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